مشاعات آپارتمان ها بر اساس قانون تملک 1404؛ کدام فضاها مشترک‌اند؟
مقدمه
در زندگی شهری و آپارتمانی، یکی از مفاهیمی که به طور مستقیم با حقوق مالکیت و استفاده از ساختمان‌ها مرتبط است، مفهوم « مشاعات آپارتمان » است. این مفهوم به بخشی از ساختمان اشاره دارد که به صورت مشترک توسط همه مالکین واحدهای آپارتمانی استفاده می‌شود و جزو دارایی شخصی هیچ یک از آن‌ها محسوب نمی‌شود، بلکه به صورت مشاع و مشترک متعلق به همه است. شناخت دقیق این فضاها و تعیین مرزهای آن‌ها اهمیت زیادی در حفظ حقوق مالکین، جلوگیری از اختلافات و تنظیم قوانین مربوط به اداره ساختمان دارد.
قانون تملک آپارتمان‌ها در ایران به عنوان یکی از مهم‌ترین قوانین مرتبط با مالکیت و استفاده از فضاهای آپارتمانی، به طور مشخص در مورد تعریف مشاعات آپارتمان، حقوق و تکالیف مالکین و نحوه اداره و بهره‌برداری از این فضاها صحبت کرده است. در این مقاله، قصد داریم به بررسی دقیق این قانون پرداخته و فضاهایی که به عنوان مشاعات آپارتمان شناخته می‌شوند را شناسایی کنیم.
تعریف مشاعات ساختمان
مشاعات آپارتمان به قسمت‌هایی از ساختمان گفته می‌شود که استفاده از آن‌ها برای همه مالکین واحدها آزاد است و هیچ واحدی به طور اختصاصی مالک آن فضا نیست. این فضاها معمولاً شامل راهروها، پله‌ها، آسانسورها، پشت‌بام، حیاط، پارکینگ مشترک و دیگر قسمت‌هایی هستند که بهره‌برداری و استفاده از آن‌ها به صورت جمعی صورت می‌گیرد.
قانون تملک آپارتمان‌ها در ماده‌های مختلف، مشاعات آپارتمان را به شکل دقیقی تعریف کرده است تا هم حقوق مالکین حفظ شود و هم اداره ساختمان به درستی انجام پذیرد. به طور کلی، مشاعات آپارتمان به دو دسته اصلی تقسیم می‌شود:
-
مشاعات عمومی: فضاهایی که همه مالکین حق استفاده دارند و نمی‌توان آن‌ها را به فردی اختصاص داد. مانند راهروها، آسانسورها و پله‌ها.
-
مشاعات اختصاصی: فضاهایی که ممکن است به یک یا چند مالک اختصاص داشته باشد اما جزء دارایی شخصی آن‌ها محسوب نمی‌شود، مانند پارکینگ‌های مشخص.
اهمیت شناخت مشاعات
شناخت فضاهای مشاع آپارتمان و تفکیک دقیق آن از قسمت‌های اختصاصی، برای جلوگیری از اختلافات حقوقی و تنظیم مقررات داخلی ساختمان اهمیت بسیار زیادی دارد. این موضوع تأثیر مستقیمی بر نحوه استفاده، نگهداری و تعمیرات ساختمان دارد. همچنین، شناخت مشاعات آپارتمان در تعیین سهم هر مالک از هزینه‌های نگهداری و بهره‌برداری ساختمان نقش اساسی ایفا می‌کند.
گروه مهندسی نتا متخصص در زمینه ی طراحی و معماری ساختمان از نما تا دکوراسیون داخلی است . برای کسب اطلاعات بیشتر در زمینه ی طراحی و بازسازی سالن اجتماعات ساختمان ؛ حتما به مقاله ی بازسازی لوکس سالن اجتماعات ساختمان با رویکردی مدرن و عملی، سر بزنید.
برای مثال، هزینه نظافت راهروها یا تعمیر آسانسورها باید به صورت مشاع بین مالکین تقسیم شود، زیرا این فضاها جزو مشاعات یک ساختمان هستند و استفاده جمعی دارند. در مقابل، هزینه‌های مربوط به تعمیرات داخلی واحدها به صورت اختصاصی بر عهده مالک همان واحد است.
قانون تملک آپارتمان‌ها و تعریف مشاعات
قانون تملک آپارتمان‌ها که در سال ۱۳۴۳ تصویب شده است، به طور مفصل در مورد حقوق و تکالیف مالکین و تعریف مشاعات آپارتمان صحبت می‌کند. طبق ماده ۱ این قانون، مشاعات آپارتمان شامل بخش‌هایی از ساختمان است که استفاده از آن‌ها برای همه مالکین مشترک است و نمی‌توان آن را به مالکیت اختصاصی یک واحد درآورد.
این قانون، فضاهای مشاع را به صورت کلی در چند گروه طبقه‌بندی کرده است:
-
راهروها و پلکان‌ها: تمامی راه‌های دسترسی به واحدها، از جمله پله‌ها و راهروها، جزو مشاعات آپارتمان هستند.
-
آسانسورها و تاسیسات مشترک: هر گونه تجهیزات یا وسایلی که به طور مشترک مورد استفاده همه مالکین قرار می‌گیرد، مانند آسانسورها، موتورخانه‌ها و پمپ‌های آب.
-
حیاط و پارکینگ: اگرچه ممکن است فضاهایی مانند پارکینگ به هر واحد اختصاص داده شود، اما معمولاً بخش‌هایی از پارکینگ یا حیاط جزو مشاعات آپارتمان محسوب می‌شود.
-
دیوارهای مشترک: دیوارهای بین واحدها که متعلق به هیچ یک از مالکین به صورت جداگانه نیستند.
فضاهای اختصاصی و غیرمشاع
در مقابل مشاعات آپارتمان، فضاهای اختصاصی وجود دارند که مالکیت آن‌ها به صورت انحصاری برای یک واحد تعریف شده است. این فضاها شامل داخل واحدها، بالکن‌های اختصاصی، انباری‌های مشخص شده و هر قسمتی است که به صورت قراردادی یا در سند مالکیت به طور مشخص برای یک واحد تعیین شده است.
شناخت دقیق تفاوت بین مشاعات آپارتمان و فضاهای اختصاصی، به حفظ حقوق مالکین و جلوگیری از سوءتفاهم‌های احتمالی کمک می‌کند. برای مثال، مالک نمی‌تواند بدون اجازه دیگران در مشاعات آپارتمان تغییر ایجاد کند یا بخشی از آن را به فضای اختصاصی خود تبدیل کند.
گروه مهندسی نتا، پیشرو و قدرتمند در پروژه های مهندسی طراحی داخلی و دکوراسیون و همچنین بازسازی نما و کلیه ی فضاهای اداری و تجاری ، بهترین نتایج را رقم می‌زند , حتماً “پروژه 111_بیلیکدوزو استانبول” را ببینید تا کیفیت و تخصص را در زمینه ی طراحی و همچنین بازسازی مشاعات ،از نزدیک تجربه کنید!
کاربردهای قانونی مشاعات آپارتمان
قانون تملک آپارتمان‌ها فقط به تعریف مشاعات آپارتمان بسنده نکرده، بلکه نحوه استفاده و اداره این فضاها را نیز مشخص کرده است. مالکین موظف‌اند در حفظ و نگهداری این فضاها همکاری کنند و هزینه‌های مربوط به تعمیر و نگهداری مشاعات را به نسبت سهم مالکیت خود پرداخت نمایند.
همچنین، تصمیم‌گیری درباره تغییرات در مشاعات آپارتمان معمولاً نیازمند موافقت اکثریت مالکین است. این موضوع برای حفظ حقوق جمعی و جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی اهمیت دارد.
نمونه‌هایی از مشاعات آپارتمان
برای روشن‌تر شدن موضوع، چند مثال از مشاعات آپارتمان ذکر می‌کنیم:
-
راهروهای عمومی ساختمان
-
پله‌ها و آسانسورها
-
پشت‌بام و فضای سبز مشترک
-
پارکینگ‌های مشترک
-
دیوارهای جداکننده واحدها
-
موتورخانه و تاسیسات مشترک
این فضاها به دلیل استفاده مشترک، به عنوان مشاعات آپارتمان شناخته شده و هزینه‌های مربوط به نگهداری و تعمیر آن‌ها به صورت مشترک پرداخت می‌شود.
چالش‌ها و اختلافات رایج در مشاعات آپارتمان
با وجود قوانین مشخص، در عمل اختلافاتی در مورد مرزهای مشاعات آپارتمان پیش می‌آید. یکی از چالش‌های رایج این است که برخی مالکین ممکن است بدون هماهنگی، از مشاعات آپارتمان استفاده اختصاصی کنند یا تغییراتی ایجاد نمایند که به دیگران آسیب برساند. مثلاً بستن راهرو یا استفاده انحصاری از پارکینگ‌های مشترک بدون اجازه.
برای دریافت مشاوره تخصصی در زمینه ی طراحی و بازسازی فضای مشاع آپارتمان و همکاری در پروژه‌های مهندسی و کسب اطلاعات بیشتر ، با گروه مهندسی نتا و شماره ی 210-88672748 و 021-88673591 تماس بگیرید، تجربه، تخصص و تعهد در خدمت شماست.
این نوع اختلافات معمولاً منجر به کشمکش‌های حقوقی می‌شود که نیازمند مراجعه به مراجع قضایی یا هیئت‌مدیره ساختمان است. بنابراین، رعایت قوانین و احترام به حقوق دیگران در حوزه مشاعات آپارتمان از اهمیت بالایی برخوردار است.
نتیجه‌گیری
مشاعات آپارتمان نقش بسیار مهمی در زندگی شهری و روابط بین مالکین آپارتمان‌ها دارد. قانون تملک آپارتمان‌ها با تعریف دقیق این فضاها و تعیین حقوق و تکالیف مالکین، سعی کرده است زمینه‌ای برای استفاده منصفانه و عادلانه از این فضاها فراهم کند.
شناخت دقیق مشاعات آپارتمان، مرزهای آن‌ها و تفاوت آن با فضاهای اختصاصی، کلید جلوگیری از اختلافات و ایجاد فضای زندگی هماهنگ و مسالمت‌آمیز در ساختمان‌هاست. توجه به قانون و رعایت حقوق همسایگان، پایه‌ای‌ترین گام در این مسیر است.
سوالات متداول
سؤال ۱: آیا مالک می‌تواند بدون اجازه دیگران از مشاعات ساختمان برای استفاده شخصی بهره‌برداری کند؟
خیر، مشاعات فضاهایی هستند که حق استفاده از آن‌ها به صورت مشترک برای همه مالکین محفوظ است و استفاده اختصاصی بدون توافق دیگران غیرقانونی است.
سؤال ۲: اگر یک مالک بخواهد قسمتی از مشاعات ساختمان را تغییر دهد، چه باید بکند؟
طبق قانون، تغییرات در مشاعات نیازمند موافقت اکثریت مالکین یا تصمیم هیئت‌مدیره ساختمان است. انجام تغییرات بدون مجوز ممکن است منجر به دعاوی حقوقی شود.
سؤال ۳: هزینه نگهداری مشاعات یک آپارتمان چگونه تقسیم می‌شود؟
هزینه‌های نگهداری مشاعات یک آپارتمان به نسبت سهم مالکیت هر واحد تقسیم می‌شود و پرداخت این هزینه‌ها از وظایف قانونی مالکین است.
